Ein Haus steht nach einem Erbfall, vor dem Verkauf oder während einer Sanierung leer? Dann gelten besondere Regeln: Die Wohngebäudeversicherung verlangt in der Regel regelmäßige Kontrollen und Frostschutz, ein längerer Leerstand kann gemeldet werden müssen, und Gehweg und Winterdienst bleiben Ihre Aufgabe. Hier der Überblick mit Quellen.
Warum Leerstand ein eigenes Thema ist
In einem bewohnten Haus fällt ein Problem meist schnell auf: Jemand hört das Tropfen, riecht die Feuchtigkeit oder sieht das kaputte Fenster. In einem leeren Haus bemerkt das niemand. Ein geplatztes Rohr läuft dann tagelang, ein offenes Fenster lädt Einbrecher ein, und im Winter friert eine Leitung, ohne dass es jemand merkt. Genau deshalb behandeln Versicherer und Gemeinden Leerstand besonders.
Leerstand und Wohngebäudeversicherung
Maßgeblich sind die Bedingungen Ihres eigenen Vertrags. Viele Versicherer orientieren sich an den Musterbedingungen des Gesamtverbands der Versicherer, den Allgemeinen Wohngebäude Versicherungsbedingungen VGB 2022. Dort stehen zwei Punkte, die bei Leerstand wichtig sind.
1. Sicherheitsvorschriften (A 20.1.2 VGB 2022): „Nicht genutzte Gebäude oder Gebäudeteile müssen zu jeder Jahreszeit genügend häufig kontrolliert werden. Außerdem sind dort alle wasserführenden Anlagen und Einrichtungen abzusperren, zu entleeren und entleert zu halten.“ Beide Teile gelten nebeneinander: kontrollieren und Wasser absperren.
2. Gefahrerhöhung (A 21.1.2 VGB 2022): Eine anzeigepflichtige Gefahrerhöhung kann insbesondere vorliegen, wenn „das Gebäude oder der überwiegende Teil des Gebäudes nicht mehr genutzt“ wird.
Was „genügend häufig“ heißt, legen die Musterbedingungen nicht fest. Es hängt vom Objekt, der Jahreszeit und Ihrem Vertrag ab. Fragen Sie Ihren Versicherer konkret, welchen Rhythmus er erwartet, und lassen Sie sich die Antwort schriftlich geben.
Was das Gesetz zur Gefahrerhöhung sagt
Nach § 23 Versicherungsvertragsgesetz (VVG) müssen Sie eine Gefahrerhöhung, die unabhängig von Ihrem Willen eintritt, dem Versicherer unverzüglich anzeigen, sobald Sie davon wissen. Verletzen Sie diese Pflicht, kann der Versicherer nach § 26 VVG ganz oder teilweise leistungsfrei sein – es sei denn, die Gefahrerhöhung war für den Schaden nicht ursächlich.
Ähnliches gilt für die Sicherheitsvorschriften: Werden sie verletzt, kann der Versicherer nach § 28 VVG bei Vorsatz leistungsfrei sein und bei grober Fahrlässigkeit seine Leistung kürzen – in einem Verhältnis, das der Schwere des Verschuldens entspricht.
Für Sie heißt das: Melden Sie einen längeren Leerstand Ihrem Versicherer, bevor ein Schaden passiert, und halten Sie die Kontrollen und den Frostschutz nachweisbar ein.
Frostschutz im Winter
Für die kalte Jahreszeit sehen die VGB 2022 in A 20.1.3 vor, dass alle Gebäude und Gebäudeteile beheizt und genügend häufig kontrolliert werden – oder alternativ alle wasserführenden Anlagen abgesperrt, entleert und entleert gehalten werden. Bei einem dauerhaft nicht genutzten Gebäude verlangt A 20.1.2 das Absperren und Entleeren ohnehin. Wie Sie Leitungen richtig absperren und entleeren, erklärt der Ratgeber Frostschäden vermeiden.
Gehweg, Laub und Winterdienst bleiben Ihre Pflicht
Auch ein leeres Grundstück hat einen Gehweg. Die Pflichten aus der Straßenreinigungssatzung – kehren, Laub, Schnee räumen, streuen – gelten weiter. Die Satzung der Stadt Bad Orb wird in § 3 sogar ausdrücklich: Wer sein Grundstück nicht oder nur unerheblich selbst nutzt, muss „in geeigneter Weise Vorsorge treffen“, dass die Pflichten von einem Dritten erfüllt werden. Name und Anschrift des Dritten sind dem Magistrat umgehend mitzuteilen.
In Gelnhausen und Wächtersbach dürfen sich die Verpflichteten nach § 3 Abs. 1 der Satzung geeigneter Dritter bedienen, bleiben der Stadt gegenüber aber verantwortlich. Mehr dazu in den Ratgebern Räum- und Streupflicht und Laub auf dem Gehweg.
Einbruch und Vandalismus vorbeugen
Ein Haus, das verlassen aussieht, zieht ungebetene Gäste an. Diese einfachen Dinge helfen:
- Briefkasten regelmäßig leeren, Werbung abbestellen („Bitte keine Werbung“).
- Rasen mähen, Hecke schneiden, Laub und Schnee räumen – das Haus soll bewohnt wirken.
- Rollläden nicht dauerhaft geschlossen lassen, sondern wechselnd öffnen.
- Fenster, Kellerfenster, Türen und Nebengebäude bei jedem Kontrollgang prüfen.
- Wertsachen und wichtige Unterlagen nicht im Haus lassen.
Checkliste: Wenn ein Haus leer steht
- Versicherung informieren und fragen, welche Kontrollen sie erwartet.
- Wasser absperren und Leitungen entleeren – oder, wenn das Haus beheizt bleiben soll, mit dem Versicherer abstimmen.
- Kontrollrhythmus festlegen und jeden Kontrollgang mit Datum dokumentieren.
- Post regeln: Nachsendeauftrag oder jemand, der den Briefkasten leert.
- Gehweg und Winterdienst vergeben – in Bad Orb den Dritten der Stadt melden.
- Strom und Heizung prüfen: Was muss laufen, was kann aus?
- Schlüssel hinterlegen bei einer Person vor Ort, die im Notfall reagieren kann.
So unterstütze ich Sie
Mit meiner Leerstandsbetreuung übernehme ich in Bad Orb und im Main-Kinzig-Kreis die regelmäßigen Kontrollgänge innen und außen, leere den Briefkasten, lüfte, kümmere mich im Winter um den Frostschutz und schreibe nach jedem Termin ein Protokoll mit Fotos. Gehweg, Winterdienst und Garten erledige ich gleich mit.
Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind die Bedingungen Ihres Versicherungsvertrags und die Satzung Ihrer Gemeinde.
Über den Autor
Pascal Rechburg ist Inhaber von Rechburgs Hausmeisterservice in Bad Orb und betreut Häuser, Gärten und Gewerbeflächen im Main-Kinzig-Kreis. In diesem Ratgeber beantwortet er Fragen, die ihm Kunden im Alltag stellen.
Mehr über mich →Hinweis: Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick (Stand: Oktober 2026) und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.